Реализация проектов государственно-частного партнерства (ГЧП), в том числе на основании концессионных соглашений, предполагает создание (строительство и/или реконструкцию) объекта соглашения, который является недвижимым имуществом.

Предоставление земельного участка для создания и эксплуатации объекта соглашения является обязанностью публичной стороны. Порядок предоставления земельных участков и обязательства по предоставлению земельных участков входят в состав существенных условий соглашения.

Категория земельного участка и его вид разрешенного использования должны допускать его использование в целях реализации проекта ГЧП, а право собственности на земельный участок принадлежать публичной стороне. В противном случае публичная сторона не будет иметь право распоряжаться земельным участком, а частная сторона не сможет выполнять свои обязательства по соглашению, так как земельный участок на момент его предоставления не позволит осуществлять создание объекта соглашения в целях осуществления деятельности, предусмотренной соглашением.

Земельные участки при реализации проектов ГЧП предоставляются в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации, состоящим из Земельного кодекса Российской Федерации, федеральных законов и иных нормативно-правовых актов. Земельный кодекс Российской Федерации регулирует отношения по использованию и охране земель в Российской Федерации, в том числе устанавливает перечень категорий земель (земельных участков) и их использование, регулирует предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, порядок изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд.

Процедура подготовки земельного участка к предоставлению обычно делится на два этапа. На первом этапе проводится градостроительный аудит. Данная процедура позволяет определить имущественно-правовой статус земельных участков или территорий (если земельные участки не сформированы) и выявить все обременения. По результатам градостроительного аудита может быть принято решение о замене ранее планируемых к вовлечению в проект земельных участков или территорий, а также сформирован перечень мероприятий, необходимых для выполнения на следующем этапе подготовки.

В случае замены земельных участков или территорий, в отношении вновь выбранных также проводится градостроительный аудит.

В зависимости от результатов градостроительного аудита второй этап подготовки может включать следующие мероприятия:

• Постановка на кадастровый учет и/или регистрация прав собственности публичной стороны на земельные участки;
• Внесение изменений в документы территориального планирования и градостроительного зонирования;
• Изменение категории земельных участков;
• Изъятие земельных участков для государственных нужд;
• Резервирование земельных участков;
• Объединение, раздел земельных участков;
• Снятие правовых и иных обременений с земельных участков.

В зависимости от объекта соглашения, планируемого к созданию и эксплуатации, может также потребоваться разработка проекта планировки с проектом межевания территории и выполнение иных мероприятий.

Внесение изменений в документацию территориального планирования, градостроительного зонирования, а также разработка проектов планировки с проектом межевания территории регулируется Градостроительным кодексом Российской Федерации и другими федеральными законами и нормативно правовыми актами Российской Федерации, относящимися к законодательству о градостроительной деятельности.

Следует отметить, что данный этап может потребовать существенных временных и финансовых затрат от публичной стороны. Особенно это касается реализации проектов в сфере транспорта, где требуется вовлечение значительных площадей земли для создания объектов транспортной инфраструктуры (автодороги, аэропорта, линий электротранспорта, транспортно-пересадочного узла и т.п.), что повышает вероятность необходимости изменения категорий земель, изъятия земельных участков для государственных нужд у физических и юридических лиц, а также снятия различных обременений (вынос инженерных сетей, снос объектов недвижимости и пр.).

Для успешного выполнения всех мероприятий и синхронизации сроков подготовки земельных участков со сроками реализации проекта в целом составляется план – график (дорожная карта), включающий четкую последовательность выполнения мероприятий в отношении всех земельных участков, сроки исполнения и ответственных за выполнение каждого мероприятия.

Учитывая, что соглашением определяется точный перечень земельных участков, подлежащих предоставлению частной стороне, а публичная сторона несет ответственность за несвоевременное предоставление земельных участков, срок предоставления земельных участков в соглашении определяется исходя из сроков подготовки земельных участков, определённых планом-графиком.

Таким образом, соблюдение и контроль сроков исполнения мероприятий в отношении подготовки земельных участков в соответствии с планом-графиком станет залогом своевременного предоставления земельных участков в рамках соглашения и выполнения публичной стороной своих обязательств. Соответственно в дальнейшем это послужит своевременному исполнению обязательств частной стороны по созданию и эксплуатации объекта соглашения согласно общему графику реализации проекта.